Les 9 étapes pour préparer son projet immobilier

Vous êtes intéressé par l’acquisition d’un bien ? d’un terrain ? D’un logement à construire ou à rénover ? Et vous n’êtes pas du tout accoutumé aux démarches de ce genre ? 

Vous êtes au bon endroit ! Nous allons vous aider à y voir un peu plus clair.

Eh oui ! À moins que vous ne soyez un irréductible connaisseur des achats immobiliers, savoir par où commencer quand on démarre un tel projet, ne va pas forcément de soi !

Il faut savoir que tout bon projet d’achat débute par une bonne organisation et un esprit clair sur les enjeux à venir. 

Et pour éviter d’être déçu sur les choix qui vont nous être permis en tant qu’acheteur, le premier réflexe, c’est de se renseigner sur ce que l’on appelle, sa « capacité d’emprunt ».

1ère étape : Prendre en compte sa capacité d’emprunt 

La capacité d’emprunt, c’est le montant qu’un emprunteur, va pouvoir demander à votre banquier pour acheter le bien tant désiré sans mettre en péril sa vie budgétaire.

Cette notion est très importante car c’est elle qui va déterminer : 

• L’achat que vous allez pouvoir réaliser 
• Et/ou, s’il faut que vous mettiez en place une stratégie afin d’obtenir une meilleure capacité d’emprunt, afin d’arriver à vos fins.

Rien n’est donc figé dans le marbre avec cette notion de « capacité d’emprunt ». 

Mais ! Il faut savoir que derrière cette notion, l’enjeu est de rassurer et convaincre votre banquier qu’en lui apportant la preuve qu’en empruntant, vous n’allez pas vous mettre en danger et risquer une faillite qui pourrait impacter la banque également. 

Aussi, la banque sera très intéressée par votre stabilité financière. 

Pour cela, elle va faire la comparaison entre ce que vous avez en charges par rapport à votre loyer actuel et celui du futur, et elle va également regarder votre restant à vivre, c’est-à-dire, vos dépenses quotidiennes.

2ème étape :  Comprendre comment fonctionnent les règles du calcul de la capacité d’emprunt

Il faut savoir que le taux d’endettement, assurance comprise, et appliqué pour connaître la capacité d’emprunt est calculé afin qu’il ne dépasse pas les 33 à 35 % de vos revenus.

Ce taux varie des 2%, en fonction du profil que vous allez avoir en tant qu’emprunteur.

Seront bien sûr pris en compte, les crédits que vous avez déjà en cours, si vous en avez. La petite astuce si vous êtes concerné par ce dernier élément, sera de les solder avec votre apport personnel pour qu’ils ne comptent pas dans les charges supplémentaires.

3ème étape : Penser à consulter d’autres spécialistes bancaires que votre conseiller personnel

La plupart du temps, on ne prêche que par notre conseiller personnel pour construire notre projet immobilier du fait que notre banque nous connaît. 

Cependant il faut se rendre à l’évidence, il est fini ce temps où on nous chouchoutait avec des avantages pour récompenser notre fidélité ! Ce qui n’est pas une règle absolue dans certaines circonstances ! Il est important de ne pas généraliser « absolument ».

Si vous souhaitez jeter un œil pour voir si l’herbe est plus tendre sur les prêts bancaires accordés ailleurs, vous avez d’autres options. Soit, vous écumez vous-même les banques les unes après les autres pour faire vos comparaisons, soit vous faites appels à d’autres spécialistes, comme les courtiers par exemple.

Un courtier, va avoir plus de visibilité sur l’ensemble des taux existants dans les banques et pourra même intervenir sur une négociation de prêts, c’est son métier après tout !

Certains courtiers ne sont pas payants, ils peuvent vous faire gagner beaucoup de temps. 

A vous de voir ce qui vous convient. Le dernier mot vous appartiendra toujours en tous les cas

4ème étape : Choisir et rencontrer son notaire 

Attention, il est important d’avoir votre notaire personnel et non pas de prendre celui de votre agence ou du propriétaire du bien. 

Celui-ci aura toujours à cœur de bien vous conseiller car il n’y aura pas de conflit d’intérêt.

Autre point positif, car souvent on méconnait l’astuce ! Il arrive que votre notaire puisse être source de « bons plans » sur les biens à vendre. Ils peuvent en effet s’avérer être les premiers au courant sur ce qui se fait en termes de ventes aux alentours, car ils sont en première ligne !

5ème étape : Etudier les aides dont vous pouvez bénéficier pour l’acquisition de votre bien

Combien passent à côté de ce sujet ?! Un très grand nombre de personnes... Et pourtant ! Il existe beaucoup de dispositifs dont nous avons souvent la méconnaissance quand nous démarrons un projet d’acquisition. 

Beaucoup d’organismes peuvent vous aider à trancher sur la question. Il faut aller frapper aux bonnes portes pour s’en rendre compte.

Que vous soyez primo-accédant dans la construction ou la rénovation, ou pas. Vous allez très certainement trouver quelque chose qui correspond à votre profil.

Parmi les dispositifs à regarder, vous retrouverez : 

• La réduction d’impôt / Loc Avantages
• Les aides pour réaliser des travaux / Loc Avantages
• Ma prime Rénov
• Les Certificats d’Economie d’Energie
• Les éco-prêts à taux zéro
• La TVA réduite
• Les exonérations pour les travaux d’amélioration sur les revenus fonciers
• Des aides primo-accédant

Parmi les organismes à contacter, vous retrouverez : 

• L’ADIL/ ANIL
• L’ANAH
• Action Logement
• France Rénov
• Soliha
• ADEME
• Rénov’Action
• ALEC

Les aides sont en évolution constantes, certaines apparaissent et disparaissent très rapidement. Aussi, se renseigner auprès des organismes compétents doit être la pierre angulaire de la réflexion à ce sujet.

6 ème étape : Déterminer les critères incontournables de son habitat

Ici c’est de savoir ce que vous allez considérer comme « important » pour vous dans votre futur logement, quels sont les désirs plus « optionnels », mais aussi et c’est très important, de déterminer « ce que vous ne voulez strictement pas » et « pourquoi vous n’en voulez pas ». 

Vous pouvez par exemple, être « électrosensible » et ne pas vouloir habiter en-dessous ou à côté de lignes électriques car cela pourrait vous induire des maux de têtes avérés.

Et si vous impliquiez votre famille à faire ce bilan de critères avec vous ? Ainsi, vous aurez sondé la température de la place idéale où vivre, avec les personnes que vous aimez le plus, quitte à prendre la décision finale avec l’autre décideur ! 

Si vous souhaitez approfondir, n’hésitez pas à télécharger et imprimer le PDF récapitulatif que nous avons concocté pour vous, afin de vous aider à débroussailler tout cela et y voir plus clair ! 

Vous pourrez alors le distribuer à chacun des membres de votre famille, si vous ne le faites pas tous ensemble et de manière participative, sur un tableau ! ????

7ème étape :  Rester vigilant sur les nouvelles offres du marché 

Dans cette phase, c’est aussi la période où vous allez avoir envie de visiter des maisons et/ou des terrains. 

C’est un très bon exercice, déjà parce que cela rend le projet plus concret, mais aussi parce cela permet de se rendre compte de la réalité du marché ! 

Dans l’immobilier, il y a vraiment des périodes et créneaux à ne pas rater, aux limites de l’euphorie collective parfois, selon que vous êtes ou non sur une zone tendue, et d’autres, qui seront plus calmes.

Il faut s’y préparer et rester à l’affut !

8 ème étape :  Laisser parler son ressenti sur le lieu visité

C’est aussi un moment pour se projeter et ressentir si le bien ou le lieu visité est vraiment en phase avec vous, vos objectifs et vos envies. 

C’est un moment où le ressenti ne doit pas être pris à la légère. Si vous avez un doute, laissez tomber, la plupart du temps, c’est que ce n’est pas pour vous. 

L’idée du coup de cœur et le déclic du « c’est ici que je me vois » ou le « c’est là, c’est bon j’ai trouvé », ça c’est vraiment ce qui fera que vous pouvez vous lancer. 

N’hésitez pas à vous faire accompagner de proches sur une seconde visite pour recueillir les avis si cela vous paraît important !

9ème étape :  Prendre une décision éclairée

Avant de prendre une décision, prenez le temps de revenir à un autre moment de la journée et/ou de la nuit, un autre jour, en venant observer que le lieu corresponde bien à vos critères sur certains détails, comme « le bruit », ou d’autres nuisances auxquelles vous pouvez penser. 

S’en assurer vous évitera de ne pas regretter votre décision par la suite, avec cette fameuse phrase en tête et que nous connaissons tous : « Si j’avais su ! ». 

Vous pouvez aussi aller discuter avec un voisin pour jauger la température !

Ils en savent parfois beaucoup plus sur l’historique du lieu que le propriétaire en question. Par exemple, est-ce que le terrain n’a pas eu un passé recevant des pollutions qui pourraient ne pas vous convenir ? Est-ce que le quartier est calme, dynamique ou gênant en termes de tranquillité publique ?

En compagnie de votre agent immobilier ou du propriétaire actuel du lieu, prenez le temps d’observer si ce que vous êtes venu visiter a des défauts qui pourraient vous freiner ou vous contrarier.  Faites-le tranquillement, le but n’étant pas non plus de leur rendre la vie impossible !

Poser des questions mais ne considérez pas forcément les réponses comme des vérités absolues

10ème étape :  Faire sa proposition d’achat

Si le bien vous intéresse vraiment après toutes les précautions d’usage, alors go ! C’est le moment d’écrire votre offre d’achat pour faire une proposition au vendeur.

Pour cela, certaines dispositions d’écritures doivent être respectées.

Indiquer : 

• L’état civil de l’acquéreur
• Le nom des propriétaires, avec les coordonnées
• Le quoi : qu’est-ce qu’on veut acheter
• Adresse
• Descriptif du bien
• La référence cadastrale
• La nature du bien (appartement en résidence, maison en lotissement, donner le numéro de lot, maison individuelle ou accolée)
• Le prix auquel vous souhaitez acquérir le bien
• Un détail du montage financier envisagé (parts comptant / Crédit)
• Les conditions suspensives d’acquisition (Ex : si on doit vendre un autre bien pour acheter celui-ci, en exprimer cette condition)
• Le délai de réponse à ce courrier vis-à-vis du vendeur
• La durée de validité de l’offre (généralement de 3 semaines

Après acceptation de l’offre par le vendeur, un rendez-vous pourra être mit en place avec le notaire afin de procéder à la signature du compromis de vente.

Une signature manuscrite de la lettre est préférable à un simple retour de mail. Cependant, si vous passez par un logiciel de signature électronique sécurisé, alors elle est admissible.