Les 10 étapes pour préparer son projet immobilier

Vous êtes intéressé par l’acquisition d’un bien à construire ou à rénover ? D'un terrain ?  Et vous n’êtes absolument pas accoutumé à toutes ces démarches.

Vous êtes au bon endroit ! Nous allons vous aider à y voir un peu plus clair en 10 étapes.

Eh oui ! À moins que vous ne soyez un irréductible connaisseur des achats immobiliers, savoir par où commencer quand on lance un tel projet, ne va pas forcément de soi !

Il faut savoir que tout bon projet d’achat débute par une bonne organisation et un esprit clair sur les enjeux à venir.

1. Estimer sa capacité d’emprunt

Pour éviter d’être déçu sur les choix qui vont vous être permis en tant qu’acheteur, le premier réflexe, c’est de vous renseigner sur ce que l’on appelle sa « capacité d’emprunt ».

La capacité d’emprunt, c’est le montant qu’un emprunteur, va pouvoir demander à son banquier pour acheter le bien tant désiré sans mettre en péril sa vie budgétaire.

Cette notion est très importante, car elle va déterminer

• L’achat que vous allez pouvoir réaliser
• Et/ou, s’il faut que vous mettiez en place une stratégie afin d’obtenir une meilleure capacité d’emprunt, pour arriver à vos fins.

Rien n’est donc figé dans le marbre avec cette notion de « capacité d’emprunt ».

Mais ! Il faut savoir que derrière cette notion, l’enjeu est de rassurer et convaincre votre banquier qu’en lui apportant la preuve qu’en empruntant, vous n’allez pas vous mettre en danger et risquer une faillite qui pourrait impacter la banque également.

Aussi, la banque sera très intéressée par votre stabilité financière.

Pour cela, elle va faire la comparaison entre ce que vous avez en charges par rapport à votre loyer actuel et celui du futur. Elle va également regarder votre restant à vivre, c’est-à-dire, vos dépenses quotidiennes.

2. Comprendre comment fonctionnent les règles du calcul de la capacité d’emprunt

Il faut savoir que le taux d’endettement, assurance compris et appliqué pour connaître la capacité d'emprunt, est calculé afin qu’il ne dépasse pas les 33 à 35 % de vos revenus.

Ce taux varie des 2%, en fonction du profil que vous allez avoir en tant qu’emprunteur.

Seront bien sûr pris en compte, les crédits que vous avez déjà en cours, si vous en avez.

La petite astuce si vous êtes concerné par ce dernier élément, sera de les solder avec votre apport personnel pour qu’ils ne comptent pas dans les charges supplémentaires.

3. Penser à consulter d’autres spécialistes bancaires que votre conseiller personnel

La plupart du temps, on ne prêche que par notre conseiller personnel pour construire notre projet immobilier du fait que notre banque nous connaît.

Cependant, il faut se rendre à l’évidence : il est fini ce temps où nous étions chouchoutés avec des avantages intéressants pour récompenser notre fidélité ! Ce qui n’est pas une règle absolue en toute circonstance... Il est important de ne pas généraliser « absolument ».

Si vous souhaitez jeter un œil pour voir si l’herbe est plus tendre sur les prêts bancaires accordés ailleurs, vous avez d’autres options :

• Soit, vous écumez vous-même les banques les unes après les autres pour faire vos comparaisons,
• Soit, vous faites appel à d’autres spécialistes, comme les courtiers par exemple.

Un courtier, va avoir plus de visibilité sur l’ensemble des taux existants dans les banques et pourra même intervenir sur une négociation de prêts, c’est son métier après tout !

Certains courtiers ne sont pas payants, ils peuvent vous faire gagner beaucoup de temps et d'argent.

A vous de voir ce qui vous convient. Le dernier mot vous appartiendra toujours en tous les cas

4. Choisir et rencontrer son notaire

Attention, il est important d’avoir votre notaire personnel et non pas de prendre celui de votre agence ou du propriétaire du bien.

Celui-ci aura toujours à cœur de bien vous conseiller, car il n’y aura pas de conflit d’intérêt.

Autre point positif, car souvent, on méconnait l’astuce ! Il arrive que votre notaire puisse être source de « bons plans » sur les biens à vendre. Ils peuvent, en effet s'avérer, être les premiers au courant sur ce qui se fait en termes de ventes aux alentours, car ils sont en première ligne !

5. Étudier les aides dont vous pouvez bénéficier pour l’acquisition de votre bien

Combien passent à côté de ce sujet ?! Un très grand nombre de personnes... Et pourtant ! Il existe beaucoup de dispositifs dont nous avons souvent la méconnaissance quand nous démarrons un projet d’acquisition.

Beaucoup d’organismes peuvent vous aider à trancher sur la question. Il faut aller frapper aux bonnes portes pour s’en rendre compte.

Que vous soyez primo-accédant dans la construction ou la rénovation, ou pas, vous allez très certainement trouver quelque chose qui correspond à votre profil.

Dispositifs à regarder : 

• La réduction d’impôt / Loc Avantages
• Les aides pour réaliser des travaux / Loc Avantages
• Ma prime Rénov
• Les Certificats d’Economie d’Energie
• Les éco-prêts à taux zéro
• La TVA réduite
• Les exonérations pour les travaux d’amélioration sur les revenus fonciers
• Des aides primo-accédant

Organismes à contacter  : 

• L’ADIL/ ANIL
• L’ANAH
• Action Logement
• France Rénov
• Soliha
• ADEME
• Rénov’Action
• ALEC
• Certaines collectivités locales

Les aides sont en évolution constante, certaines apparaissent et disparaissent très rapidement. Aussi, se renseigner auprès des organismes compétents doit être la pierre angulaire de la réflexion à ce sujet.

6. Déterminer les critères incontournables de son habitat

Ici, c'est de savoir ce que vous allez considérer comme « important » pour vous dans votre futur logement, quels sont les désirs plus « optionnels », mais aussi, et c’est très important, de déterminer « ce que vous ne voulez strictement pas » et « pourquoi vous n’en voulez pas ».

Vous pouvez par exemple, être « électrosensible » et ne pas vouloir habiter en dessous ou à côté de lignes électriques, car cela pourrait vous induire des maux de têtes avérés.

Et si vous impliquiez votre famille à faire ce bilan de critères avec vous ? Au moins pour partie. Ainsi, vous aurez sondé la température de la place idéale où vivre avec les personnes que vous aimez le plus, quitte à prendre la décision finale avec l’autre décideur plus tard !

Dans un deuxième temps et pour approfondir, vous retrouverez des tas de chek listes toutes faites sur internet et vous en inspirer. S'inspirer des chek listes en second lieu, vous permettra d'avoir la bonne idée à laquelle vous n'aviez pas forcément pensé. Cela peut venir sauver une négociation. Pensez-y !

7. Rester vigilant sur les nouvelles offres du marché

Dans cette phase, c’est aussi la période où vous allez avoir envie de visiter des maisons et/ou des terrains.

C’est un très bon exercice, déjà parce que cela rend le projet plus concret, mais aussi parce que cela permet de se rendre compte de la réalité du marché !

Dans l’immobilier, il y a vraiment des périodes et créneaux à ne pas rater, aux limites de l’euphorie collective parfois, selon que vous êtes ou non sur une zone tendue, et d’autres, qui seront plus calmes.

Il faut s’y préparer et rester à l’affut !

8. Laisser parler son ressenti sur le lieu visité

La visite est vraiment dès l'instant précieux et déterminant pour se projeter et ressentir si le bien ou le lieu visité est en phase avec vous, vos objectifs et vos envies.

C’est un moment où le ressenti ne doit pas être pris à la légère. En cas de doute, laissez tomber. La plupart du temps, c’est que ce n’est pas pour vous.

L’idée du coup de cœur et le déclic du « c’est ici que je me vois » ou le « c’est là, c’est bon, j'ai trouvé », c’est cela, vraiment, qui fera que vous allez pouvoir vous lancer.

N’hésitez pas à vous faire accompagner de proches sur une seconde visite pour recueillir les avis si cela vous paraît important !

9. Prendre une décision éclairée

Avant de prendre une décision, prenez le temps de revenir à un autre moment de la journée et/ou de la nuit, un autre jour, en venant observer que le lieu corresponde bien à vos critères sur certains détails, comme « le bruit », ou d’autres nuisances auxquelles vous pouvez penser.

S’en assurer vous évitera de ne pas regretter votre décision par la suite, avec cette fameuse phrase en tête et que nous connaissons tous : « Si j’avais su ! ».

Vous pouvez aussi aller discuter avec un voisin pour jauger la température !

Ils en savent parfois beaucoup plus sur l’historique du lieu que le propriétaire en question. Par exemple, est-ce que le terrain n’a pas eu un passé recevant des pollutions qui pourraient ne pas vous convenir ? Est-ce que le quartier est calme, dynamique ou gênant en termes de tranquillité publique ?

En compagnie de votre agent immobilier ou du propriétaire actuel du lieu, prenez le temps d’observer si ce que vous êtes venu visiter a des défauts qui pourraient vous freiner ou vous contrarier. Faites-le tranquillement, le but n’étant pas non plus de leur rendre la vie impossible !

Poser des questions mais ne considérez pas forcément les réponses comme des vérités absolues.

10. Faire sa proposition d’achat

Si le bien vous intéresse vraiment après toutes les précautions d’usage, alors go ! C’est le moment d’écrire votre offre d’achat pour faire une proposition au vendeur.

Pour cela, vous pouvez structurer votre lettre avec les éléments suivants :

• L’état civil de l’acquéreur
• Le nom des propriétaires, avec les coordonnées
• Le quoi : qu’est-ce qu’on veut acheter
• Adresse
• Descriptif du bien
• La référence cadastrale
• La nature du bien (appartement en résidence, maison en lotissement, donner le numéro de lot, maison individuelle ou accolée)
• Le prix auquel vous souhaitez acquérir le bien
• Un détail du montage financier envisagé (parts : comptant/Crédit)
• Les conditions suspensives d’acquisition (Ex : si on doit vendre un autre bien pour acheter celui-ci, en exprimer cette condition)
• Le délai de réponse à ce courrier vis-à-vis du vendeur
• La durée de validité de l’offre (généralement de 3 semaines)

Après acceptation de l’offre par le vendeur, un rendez-vous pourra être mis en place avec le notaire afin de procéder à la signature du compromis de vente.

Une signature manuscrite de la lettre est préférable à un simple retour de mail. Cependant, si vous passez par un logiciel de signature électronique sécurisé, alors elle est admissible.
 

Récapitulatif

Si vous êtes en début de projet, cet article a dû vous aider à y voir un plus clair pour le démarrer dans le bon état d'esprit, étape par étape. Tout est dit dans l'enchaînement suivant :

1. Prendre en compte sa capacité d’emprunt
2. Comprendre comment fonctionnent les règles du calcul de la capacité d’emprunt
3. Penser à consulter d’autres spécialistes bancaires que votre conseiller personnel
4. Choisir et rencontrer son notaire
5. Etudier les aides dont vous pouvez bénéficier pour l’acquisition de votre bien
6. Déterminer les critères incontournables de son habitat
7. Rester vigilant sur les nouvelles offres du marché
8. Laisser parler son ressenti sur le lieu visité
9. Prendre une décision éclairée
10. Faire sa proposition d’achat

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