Vaut-il mieux se lancer dans une construction ou une rénovation ?

Rénover ou faire construire ? Choisir entre la construction d'une maison neuve ou la rénovation d'un logement existant, la solution est complexe.

Pour vous aider à répondre à cette question, voici notre analyse.

Les 6 avantages de la construction

1. Une grande liberté de personnalisation

L’avantage auquel nous pensons en premier sur la construction, c’est la possibilité du sur-mesure.

Sauf si vous passez par un constructeur qui a déjà réglé toute la construction pour vous, la construction neuve offre l’opportunité de faire une maison qui vous ressemble.

C’est un grand atout que de concevoir et d’être décideur pour le lieu dans lequel vous allez vivre un certain nombre d’années.

Être acteur de la réalisation de sa maison, confère généralement beaucoup de fierté pour le Maître d’ouvrage. En général, c’est l’assurance de se sentir bien dans son lieu, si aucun vice de construction n'a été constaté.

2. Un symbole de nouveauté élargie

La construction neuve a également l’attrait de la nouveauté. Cela peut être porteur de sens pour vous, comme celui d’écrire une nouvelle page de votre vie en partant de zéro.

Le fait de prendre en main votre vie en donnant corps à la construction de votre cocon familial.

Ce n’est pas la maison de famille que vous connaissez depuis toujours, ni celle d’autres personnes, un peu trop vieille à votre goût. Cela apporte donc de la légèreté à votre nouveau départ.

Tout est à faire et à faire selon vos goûts personnels. Vous pouvez apporter une touche de moderne, technologique, fonctionnelle et aussi, avec un confort agréable.

Certains vont faire le choix de la domotique par exemple.

3. Une mise en conformité dernier cri

L’atout incontestable de la construction, c’est que la maison sera construite selon les dernières normes environnementales.

C’est une obligation à laquelle aucun constructeur ne peut se soustraire désormais et surtout étant donné le contexte actuel.

Ainsi, en achetant dans le neuf, vous êtes certain de bénéficier d’un logement conforme à la Réglementation Environnementale 2020 (RE 2020).

Votre logement pourra, en particulier, obtenir le label BBC, voire Passiv’House. 

Si nous pouvons nous s’interroger sur le bienfondé de cette règlementation, elle est en réalité pleine de bon sens en matière de confort.

En effet, cela représente un avantage considérable sur nos consommations énergétiques et donc, sur notre résilience dans ces temps d’affolement des coûts à la hausse des énergies et de restrictions.

Avoir une maison conforme à la nouvelle réglementation, c’est en particulier :

• S’assurer un bien meilleur confort et bien-être
• Diminuer ses consommations de chauffage et de rafraîchissement
• Avoir une très bonne qualité d’air

Vous aurez une meilleure isolation thermique et phonique, votre sécurité incendie sera à jour également. Cela a de véritables répercutions sur notre sérénité.

4. Des économies à impact immédiat

Investir dans le neuf peut apporter un petit paquet d’économies si nous nous renseignons bien.

Cependant, on s’aperçoit également que les dispositifs qui existent, sont généralement sous conditions.

Il faut donc regarder notre éligibilité.

• Des frais de notaires réduits

Si nous comparons avec l’achat en rénovation, les frais de notaires qui représentent 7 à 8 % du prix d’achat, sont réduits à 2, voire 3 % dans le neuf !

• Des débuts facilités par l'exonération de taxe foncière

Le fait de construire apporte aussi le bénéfice d’une exonération de taxe foncière pendant les 2 années après achèvement des travaux de construction. La date d’achèvement fait foi.

Attention, cette exonération n’est pas toujours intégrale. Il faudra donc vérifier ce détail important auprès de votre Mairie.

• La réduction d’impôt pour les investisseurs

La loi Pinel permet une réduction d’impôt par défiscalisation. Le montant maximal d’économie est environ de 63 000 euros.

Attention, cette loi ne s’applique qu’aux investisseurs qui souhaitent louer un bien et qui doivent respecter des conditions pour cela.

Cette réduction d’impôt n’est donc pas adaptée pour une personne qui souhaitera investir pour habiter dans son bien propre.

• Une TVA réduite pour aider à redynamiser certaines zones

Si votre nouvelle résidence se situe en zone ANRU (Agence Nationale de Rénovation Urbaine) un taux de TVA réduit à 5,5 % ou 7 % du prix d'acquisition, peut s’appliquer, en lieu et place des traditionnels 20 %.

• Le coup de pouce d'aides et subventions

Bon à savoir ! Il existe de nombreuses aides et subventions pour faciliter l’accession immobilière.

Là aussi, il faudra éplucher les dispositifs existants, d’autant qu’il y a régulièrement des mises à jour.

Dans la liste et parmi d’autres dispositifs, vous retrouverez :

• le prêt à taux zéro ou « PTZ » et le prêt conventionné, que l’on pourra demander auprès des banques.
• le prêt d'accession sociale, aussi appelé le « PAS » et qui peut être cumulable avec le PTZ et les APL.
• Le prêt à l’accession d’Action Logement, cumulable avec le PTZ

Il est important de bien prendre le temps de se renseigner.

Généralement, ces prêts représentent un pourcentage du montant total du prêt.

5. Des économies palpables sur la durée

Avec la nouvelle réglementation et la conscience environnementale qui touche le bâtiment, beaucoup d’efforts sont faits pour rendre l’habitat plus performant.

Cela se ressent sur l’accélération du nombre de conceptions bioclimatiques de l’habitat, sur l’optimisation des entrées lumineuses dans les logements, ainsi que les optimisations énergétiques et de réduction des dépenses de chauffage et climatisation, la mise en place de chauffe-eau et circuits de chauffage solaire, l’utilisation de la géothermie, une isolation performante, entre autres.

6. Une valorisation très intéressante à la revente

L’intérêt d’investir dans la maison neuve aujourd’hui représente un placement incontestable quand on sait que la plupart des maisons en rénovation sont désormais considérées sous le prisme de « passoires énergétiques » ou « thermiques ».

Il faut savoir que le gouvernement a décidé d’interdire à la location, dès le 1ᵉʳ janvier 2023, les logements qui entrent dans la catégorie de "passoire thermique", considérés comme "indécents" et que lors des renouvellements de baux, les locataires présents pourront exiger de leurs propriétaires, de mettre le logement aux normes. 

Les biens les plus récents et/ou ayant obtenues les bonnes notes du DPE, vont donc connaître un effet levier sur une valorisation positive supplémentaire. Ils seront donc plus chers à la revente.

Les 5 inconvénients de la construction

Bien que nous lui voyions de nombreux avantages, comme toute chose, la construction neuve a aussi son pendant.

1. Un prix d’achat plus cher qu’un logement en rénovation

Si nous comparons de manière générale, le prix d’achat d’une maison neuve avec une maison en rénovation, il ne fait aucun doute qu’une maison neuve va, pour la plupart du temps et à bien comparable, coûter plus cher.

2. La patience est de mise pour les délais de livraison

Les délais pour la livraison des matériaux et matériels peuvent être longs, sans compter les éventuels retards. Il faudra ménager un peu notre patience.

De la même manière, il faudra être beaucoup plus patient qu’à l’achat d’une maison à rénover, pour emménager dans la maison.
Longueur des délais

Parfois, attendre de pouvoir emménager dans un bien en construction peut s’avérer très long pour des personnes qui ont plusieurs prêts qui courent en même temps ou si le chantier prend du retard alors que votre nouveau travail commence "demain". 

Il peut arriver que certains acquéreurs soient dans l’obligation d’aller vivre chez des proches. C’est pourquoi, un projet de construction doit particulièrement être étudié financièrement.

3. On échappe difficilement à l'augmentation du prix de départ envisagé

S’il arrive, sous certaines conditions, que vous puissiez bénéficier de la TVA à 5 %, attention, la plupart du temps, elle est plutôt autour des 20%, contre 6%, en moyenne, dans la rénovation.

De même, le prix envisagé et arrêté au départ pour la construction, est souvent soumis à variation selon les imprévus.

Peuvent s'ajouter des retards de livraison ou de disponibilité. Un chantier ne se passe rarement comme prévu.

Généralement, si vous avez fait appel à un architecte, celui-ci ayant l'habitude, vous aura accompagné sur le sujet et ce dépassement possible sera intégré dans les calculs.

4. Gestion des complications de la construction

Attention aux vices de construction et aux défauts de conformité.

Ce n’est pas rare qu’il y en ait. Vous aurez un certain temps pour les dénoncer et pourrez, grâce aux assurances contractées, récupérer un montant permettant de rattraper le vice par d’autres travaux dans le meilleur des cas.

Si les complications peuvent apparaître du côté de la conception, il arrive également que cela touche les gens au plus prêt en raison des stress générés.

On considère qu’environ 55% des couples qui achètent dans le neuf sont concernés par des disputes. Il faudra donc être particulièrement vigilant à poser une bonne communication dans le couple, pour se mettre d’accord sur les choix liés aux travaux.

5. Disponibilité de plus en plus challengeant

Trouver à investir dans le neuf est de plus en plus difficile en raison des restrictions d'extension des zones à construire définies dans les PLU.

Se rajoute à cela le fait que si vous avez trouvé un terrain, parfois, l'agence qui le propose à un contrat avec un constructeur et peut vous l'imposer alors que vous auriez peut-être fait un autre choix.

Une autre tendance se dénote et à laquelle il faut savoir apporter un choix éclairé. C'est l'apparition de la disponibilité de terrain à louer pour construire votre propre maison. À l'origine, l'idée prêchée est de pouvoir donner une meilleure accessibilité à l'achat de logement dans les zones tendues.

Cela part du principe que vous pourrez revendre la maison, mais que votre terrain ne vous appartiendra jamais. Aussi, vous serez dans l'obligation de vous soustraire à certaines obligations contractuelles et inhérente aux exigences du propriétaire du terrain, en plus d'apporter un loyer pour le terrain.

La rénovation d'un logement

Les 7 avantages de la rénovation

1. Des économies à impact immédiat

• Une négociation plus évidente en rénovation que sur une construction neuve

Dans la rénovation, vous pouvez plus facilement négocier le bien. Le levier de cette manœuvre se fera souvent en fonction du prix des travaux que vous estimez devoir faire pour la remise aux normes de l’habitat.

Il est recommandé de faire venir un expert afin demander son expertise, et ainsi prendre une décision éclairée.

• Une TVA à taux réduit plus répandue que dans le neuf

Dans la rénovation, la TVA pour les travaux tourne autour des 5,5% et 10% quand cela concerne des travaux en lien avec la rénovation énergétique.

• Le coup de pouce d'aides et subventions

Il existe une quantité d’aides et subventions pour la rénovation.

Vous pouvez peut-être prétendre au PTZ, aux aides de l’ANAH, aux CEE, ou encore au prêt travaux d’Action logement ?

Ici aussi, il faudra se rapprocher des organismes compétents pour apporter l’information en raison de la volatilité de ces aides.

2. Des délais écourtés par rapport à la maison neuve

L’achat sur une habitation ancienne aura l’avantage d’être plus rapide que sur de la construction neuve.

Nous l’observons sur :

• La rapidité de transaction

Cela ne met que 3 mois environ et dans la condition que l'on ne soit pas sur une acquisition compliquée, entre la signature de la promesse ou du compromis de vente et celle de l’acte authentique.

• Le fait qu’elles sont déjà construites.

Si la maison est « habitable », vous pouvez directement habiter dans le logement après remise des clés et ça, c’est rassurant !

Aussi, vous aurez fait le choix d’envisager les travaux au fur et à mesure dans certains cas.

Même si le mieux pour une mise aux normes efficace et pour une meilleure cohérence, c’est de tout faire en un seul tenant, cela apporte une flexibilité incontestable.

Si vous êtes pressé par le temps, vous aurez très envie de profiter de cet atout.

3. Un charme qui fait craquer

Si vous penchez pour la rénovation et les habitations dans l’ancien, c’est possiblement aussi parce que vous êtes attiré par leur cachet, leur charme et le caractère unique qu’elles peuvent avoir.

Cette caractéristique les différencie beaucoup des habitations récentes, qui sont globalement plus carrées et standardisées dans leurs formes. Vous venez alors chercher « un certain caractère ».

4. Une alchimie remarquable entre l'ancien et la nouveauté à réaliser

La technologie et les nouveautés dans leur ensemble sont tout à fait compatibles avec l’ancien, autant en équipements, que sur l’architecture d’intérieur et d’extérieur.

Certaines alliances se révèlent absolument remarquables, comme intégrer des verrières dans une maison en pierre qui n’avait que des ouvertures restreintes.

Avec une remise aux normes électrique, on peut également installer toute la domotique voulue.

Si certains souhaitent quelque chose de plus rustique, une alchimie intéressante entre l’ancien et le nouveau, est toute à fait possible.

5. Un bon point pour l’empreinte carbone

Au-delà de tous les avantages personnels que nous pouvons individuellement trouver à la rénovation, un autre sujet se pose : celui de l’emprunte carbone.

Si nous voulons limiter notre impact global, il est bon de savoir qu’investir dans la rénovation est aussi une très bonne chose en ce sens.

En effet, la maison est déjà construite. Donc, il est inutile de refaire du béton pour couler une dalle, ou d’importer de grosses quantités de matériaux et matériels qui viennent de l’autre bout du monde.

L’empreinte ne sera pas totalement nulle, car il s’agira encore de conduire à la restauration et l’équipement de votre maison, mais elle sera amoindrie.

Une grosse partie de la dette carbone est donc évitée, d’autant plus qu’en apportant une rénovation performante en termes d’économie d’énergie, vous agissez aussi à la baisse sur l’empreinte émissive passée du logement concerné : désormais, son bilan carbone viendra rejoindre un niveau acceptable.

6. Des économies sur la durée grâce à des spécialistes de plus en plus performants

De même, les spécialistes en rénovation énergétiques sont de plus en plus concernés et compétents sur les performances énergétiques des logements anciens. Ils sont à présent de plus en plus nombreux à pouvoir se rapprocher des labels « Passiv’house » en termes de savoir-faire.

Aujourd'hui, la performance énergétique dans l'ancien est donc de plus en plus accessible et de meilleure qualité.

7. Un geste pour restaurer du patrimoine français à sa mesure

Choisir la rénovation du bâtit ancien pour en faire un lieu d'habitation décent et convenable, c'est aussi contribuer à redorer et valoriser le patrimoine français.

Ce choix peut certes être soumis à des contraintes, puisqu'elles demandent de parfois, ne pas dénaturer l'existant, cependant, cela permet également de remettre à jour, des spécificités qui font partie de l'histoire de la France et ce qu'elle a de beau et qualitatif dans son paysage et son artisanat architectural.

Au-delà de l'aspect pratique, il y a donc aussi, vraiment, un aspect de préservation de la mémoire collective à travers cette démarche, et c'est aussi souvent une raison d'adhésion.

Les 4 inconvénients de la rénovation

Même si nous pouvons être tentés par la rénovation et que, si on tient compte de ce qu’il faudrait faire.

1. Des surprises sur le coût réel total

Même si apriori, l’ancien est moins cher que le neuf, ne faites pas partie de celles et ceux qui pensent que les coûts s’arrêtent superficiellement à l’achat de départ.

Il est important de prendre en compte, quand vous êtes sur un tel projet, que la maison ayant du vécu, vous allez forcément avoir des réparations de-ci de-là à faire et que vous ne les aurez pas vus en deux visites que vous aurez faites avant de vous décider à l’achat.

Et même si vous envisagez des travaux complets, que ce soit dans l’ancien ou dans le neuf, il faudra toujours prévoir une petite marge budgétaire de dépassement sur des travaux que vous n’aviez pas envisagés au départ.

Parmi les surprises les plus courantes, on va retrouver les infiltrations d’air, l’humidité et moisissures, voire la condensation, quelques planches pourries cachées derrière un papier peint, de l’amiante ou parfois encore du plomb !

Il y a aussi tous ces travaux que nous voyons à faire et que nous ne savons pas estimer ! Soyez vigilant avec cela. Il est très facile de se leurrer et sous-évaluer inconsciemment ou volontairement le prix, comme pour un ravalement de façade par exemple.

Pour parer à cela et gagner en sérénité, invitez un expert à venir faire un tour avec vous dans la maison, pour qu’il vous apporte son aide sur une estimation, avant que vous ne vous engagiez vraiment.

Cela vous aidera à (améliorer) la visibilité sur le coût réel et total de l’acquisition.

2. Le cas de fondations en mauvais état

Cela reste rare, mais il peut arriver que la rénovation devienne impossible si l'état de ses fondations se révèle mauvais après étude. L’origine viendra très souvent de l’humidité.

Si aucune purification n’est possible alors, il faudra très certainement se résoudre à détruire l’existant pour reconstruire.

Ceci implique alors plusieurs choses : de la déception, du retard sur le projet initial, des coûts supplémentaires et repenser totalement le projet de départ.

Attention et pour apporter un peu de légèreté et de respiration à ce désagrément, vous pourrez toutefois aussi trouver un attrait à cette reconstruction. Voir la partie de l’article qui concerne la construction neuve.

3. Des contraintes normatives qui peuvent parfois faire crisser des dents

Parfois, le logement élu a été classé aux Bâtiments de France où est soumis à des règles contraignantes inscrites sur le PLU. C’est très important de se renseigner sur celles-ci et de mesurer l’impact que cela peut avoir par la suite.

Soit, vous êtes amoureux de votre logement et vous avez des moyens suffisants. Ainsi, cela a un coût, et suivre ces obligations ne sera pas difficile, soit, ce n'est pas le cas, et alors, il faudra sans doute réorienter votre projet.

4. Une performance énergétique inégale et pas toujours gagnée dans l'ancien

À toutes choses ses avantages et inconvénients, ici dans l'ancien, c'est un cas typique où la généralisation est impossible. À chaque bâtiment ses pathologies et ses contraintes. On ne pourra donc pas appliquer les mêmes méthodes et les mêmes médecines sur tous.

La conséquence, c'est que, par exemple, l'idéal en termes d'isolation, va être l'isolation par l'extérieur. Cela permet de faciliter, notamment, les ruptures de ponts thermiques, c’est, l'arrivée de sensation de froid par des matériaux qui transitent entre l'extérieur et l'intérieur de votre maison. C'est comme si vous mettiez une combinaison de ski en hiver, vous n'auriez plus froid.

Et bien ici, dans l'ancien, ce n'est pas applicable systématiquement. Soit en raison de vos goûts, ou bien des contraintes du PLU ou des Bâtiments de France ou d'autres contraintes liées, par exemple, à la constitution même de votre maison. Et bien dans ces cas, il existe d'autres solutions vertueuses. Comme la mise en place de "rupteurs de pont thermique" entre autres, et qui vont être placés, en intérieur.

Et Finalement ?

Vous l’aurez compris, aucune réponse n'est toute faite sur le sujet du choix pour la maison neuve ou pour la rénovation. Bien qu’il faille dresser les avantages et inconvénients de chacun pour faire un choix éclairé, le reste sera de votre ressort personnel en fonction de vos propres sensibilités.

https://librairie.ademe.fr/urbanisme-et-batiment/157-consommation-de-ressources-privilegier-la-renovation-plutot-que-la-construction-neuve-.html

Récapitulatif

Construction

Les avantages
- Une grande liberté de personnalisation ;
- Un symbole de nouveauté élargie
- Une mise en conformité dernier cri ;
- Des économies à impact immédiat
- Des économies palpables sur la durée
- Une valorisation très intéressante à la revente

Les inconvénients
- Un prix d’achat plus cher qu’un logement en rénovation
- La patience est de mise pour les délais de livraison
- On échappe difficilement à l’augmentation du prix de départ envisagé
- Gestion des complications de la construction
- Disponibilité de plus en plus challengeante

Rénovation

Les avantages
- Des économies à impact immédiat :
- Des délais écourtés par rapport à la maison neuve ;
- Un charme qui fait craquer ;
- Une alchimie remarquable entre l'ancien et la nouveauté à réaliser ;
- Un bon point pour l’emprunte carbone ;
- Des économies sur la durée grâce à des spécialistes de plus en plus performants
- Un geste pour restaurer du patrimoine français à sa mesure ;

Les inconvénients
- Des surprises sur le coût réel total ;
- Le cas de fondations en mauvais état
- Des contraintes normatives qui peuvent parfois faire crisser des dents ;
- Une performance énergétique inégale et pas toujours gagnée dans l'ancien ;