13 vérifications à faire avant de débuter vos travaux de construction

1/ Est-on sur une déclaration préalable ou un permis d'aménager ?

Avant de signer une promesse de vente pour l’achat d’un terrain, se renseigner de savoir si vous vous trouvez soit sur une déclaration préalable de travaux, soit sur un permis d’aménager, est un préalable. 

En effet, leurs conséquences en termes d’actions de votre part, vont vous amener à faire des choix différents.

La déclaration préalable de travaux :

Cette procédure administrative permet aux particuliers de faire une demande d'autorisation avant de commencer des travaux de construction ou d'aménagement sur leur propriété. 

Elle est généralement requise pour les travaux de faible importance qui ne nécessitent pas un permis de construire, tels que l'installation d’un abri de jardin, d’une habitation légère de loisirs, mur, piscine, panneau solaire au sol, la pose de fenêtres ou d’une clôture.

Ici le vendeur n’aura pas l’obligation de viabiliser le terrain avant la vente.

Le permis d'aménager :

Cette autorisation administrative permet la réalisation de travaux importants d'aménagement du territoire, tels que des bâtiments ou des lotissements. 

Un permis d'aménager est généralement requis pour les travaux qui ont un impact significatif sur l'environnement ou l'aménagement du territoire, et doit être obtenu avant le début des travaux. 

Il implique souvent qu'on va faire partie d'un lotissement avec un règlement de lotissement (dure 10 ans avant de s'éteindre) à respecter

Le vendeur aura l’obligation de bien aménagé et borner votre terrain.

En résumé :

La déclaration préalable est une procédure administrative simplifiée du permis de construire et du permis d’aménager pour des projets de petite ampleur. Le permis d'aménager est lui, une autorisation plus complexe pour d’importants travaux.

Sur le premier, vous devrez faire vous-même les travaux de viabilisation et sur le deuxième, le terrain vous sera préparé. Seulement, dans le premier cas, vous aurez plus d’amplitudes sur vos choix alors que sur le deuxième vous serez sur des règles d’aménagement et construction plus normées et strictes.

2/ Vérifier le zonage du plan local d'urbanisme (PLU) & son règlement

Le zonage du plan local d'urbanisme (PLU) consiste à diviser la commune en différentes zones en fonction de leur usage prévu. 

Ces zones sont généralement définies en fonction des objectifs du PLU, qui peuvent inclure la protection de l'environnement, la préservation des espaces naturels ou l'expansion urbaine. 

Chaque zone est soumise à des règles spécifiques en matière d'urbanisme, de construction et d'aménagement, qui définissent les types de travaux qui peuvent y être réalisés et les conditions à respecter. 

Le zonage du PLU permet de gérer l'utilisation du territoire de manière cohérente et durable.

Le plan local d'urbanisme (PLU) est un document d'urbanisme élaboré par la commune ou l'intercommunalité, qui fixe les règles et les orientations en matière d'aménagement et d'urbanisme sur le territoire concerné. 

Le PLU comporte généralement 22 zones différentes. Elles varient en fonction des particularités du territoire et des objectifs de l'aménagement.

Les principales zones du PLU sont les suivantes :

• La zone urbaine (article R 123.5 du code de l'urbanisme)
• La zones AU (article R 123.6 du code de l'urbanisme)
• La zone agricole (articles L 123.1.5 et R 123.7 du code de l'urbanisme)
• La zone naturelle et forestière, qui comprend les espaces naturels (articles L 123.1.5 et R 123.8 du code de l’urbanisme)

Une parcelle que vous achetez peut-être constituée d’une à plusieurs zones différentes.

Il se peut donc qu'une zone constructible comporte une zone non constructible « agricole » ou « naturelle ». 

D’où l’importance de garder sa vigilance sur le sujet et de bien en vérifier le règlement qui va vous indiquer les limites à respecter, comme par exemple, des détails sur les couleurs à intégrer ou non dans votre projet.

3/ Emprise au sol du terrain ou CES (Coefficient d'emprise au sol)

Le coefficient d'emprise au sol (CES) est un indicateur utilisé dans l'urbanisme pour mesurer l'occupation de la surface d'un terrain par les bâtiments et les constructions. 

Il est calculé en divisant la surface totale des constructions sur un terrain par la surface totale du terrain. 

Le CES est généralement exprimé en pourcentage et peut varier en fonction des règles du plan local d'urbanisme (PLU) applicable à la commune sur laquelle vous avez le terrain. 

Par exemple, un terrain avec un CES de 50% signifie que la surface des constructions occupées sur ce terrain représente la moitié de la surface totale du terrain. 

Le CES est utilisé pour évaluer la densité d'un quartier et peut être un indicateur utile pour planifier l'utilisation future des terrains.

Si vous souhaitez faire une habitation de plain-pied et que le coefficient n'est pas suffisant pour la surface souhaitée, il est possible que vous soyez dans l’obligation de déclencher un étage.

De même, sachez qu’une terrasse couverte fait partie de l'emprise au sol et que cela peut également jouer sur les possibilités qui s’offrent à vous en termes de construction.

4/ Quel est le type d'assainissement ?

Il existe principalement deux types d'assainissement : l'assainissement collectif et l'assainissement individuel. L’idée est de savoir sur le quel des deux vous vous situez.

L'assainissement collectif :

Ce système d'évacuation des eaux usées est mis en place par une collectivité, généralement une commune ou un syndicat d'eaux. 

Il permet de collecter les eaux usées de plusieurs propriétés et de les acheminer vers une station d'épuration où elles sont traitées avant d'être rejetées dans l'environnement. 

Si c'est le cas, vous devrez contacter votre municipalité ou votre gestionnaire des eaux local pour obtenir les informations nécessaires et les autorisations requises. 

Vous devrez peut-être également vous acquitter de frais de raccordement. 

Une fois que vous aurez obtenu les autorisations et que vous aurez payé les frais, vous pourrez faire appel à un professionnel qualifié pour effectuer les travaux de raccordement.

Si les coûts de raccordement sont difficiles à évaluer car ils varient en fonction de nombreux facteurs, on estime un coût moyen entre 3 et 8 000 euros. Il est donc recommandé de contacter votre municipalité ou votre gestionnaire des eaux local pour obtenir des informations plus précises sur les coûts potentiels.

L'assainissement individuel : 

A l’inverse, ce système d'évacuation des eaux usées est mis en place par un particulier pour son propre logement. 

Il peut inclure des dispositifs tels qu'une fosse septique, un épandage, un système d'épuration individuel ou de la phytoépuration. 

L'assainissement individuel est généralement utilisé dans les zones non desservies par un réseau d'assainissement collectif, en particulier dans les zones rurales où il n’a pas été possible d’installer de l’assainissement collectif.

5/ Distance des réseaux

La question se pose en particulier si vous êtes sur une déclaration préalable.

Il est important de vérifier la distance avec les réseaux lors de la construction d'une nouvelle maison ou d'un bâtiment pour plusieurs raisons. 

La législation en matière d'urbanisme peut prévoir des règles de distance minimale à respecter entre les constructions et les réseaux pour garantir la sécurité des personnes et des installations. 

Il va falloir vérifier si vous êtes en branchement simple ou en extension électrique, quelles sont également les règles pour l’eau, l’assainissement, le raccordement aux réseaux de téléphonie et internet également.

Enfin, vérifier la distance avec les réseaux permet de planifier les travaux de construction de manière à éviter tout conflit avec ces installations et de respecter les règles en vigueur.

6/ Faire une déclaration d'ouverture de chantier

Une déclaration d'ouverture de chantier est un document officiel qui doit être déposé par le maître d'ouvrage avant le début des travaux de construction ou de rénovation d'un bâtiment. 

Elle permet de signaler aux autorités compétentes que les travaux vont démarrer et de leur fournir des informations sur le chantier, comme le type de travaux prévus, leur localisation, leur durée prévue et les coordonnées du maître d'ouvrage. 

La déclaration d'ouverture de chantier est généralement soumise à la mairie de la commune où se situe le chantier, qui peut vérifier que les travaux sont conformes aux règles d'urbanisme et aux autorisations éventuellement nécessaires. 

En cas de travaux importants, la déclaration d'ouverture de chantier peut également être transmise à d'autres autorités compétentes, comme les services de l'environnement ou les services de voirie.

7/ Y a -t-il un cahier des charges de lotissement ?

Le cahier des charges de lotissement est un document contractuel. Il décrit les règles et les conditions auxquelles doivent se conformer les propriétaires des parcelles d'un lotissement, lors de la conception d'un projet et après. 

Il peut être établi par la commune ou par l'aménageur en charge du lotissement, et est généralement annexé au permis d'aménager qui autorise la création du lotissement et se distingue du règlement de lotissement. 

Le cahier des charges de lotissement dure à vie tant qu'on ne vient pas le modifier.

Le cahier des charges de lotissement peut inclure des dispositions, qui obligent l’acquéreur, relatives à l'utilisation des parcelles, à la hauteur et à l'implantation des constructions, aux espaces verts et aux voiries communes, ainsi qu'à d'autres aspects de l'aménagement du lotissement, comme des zones de non-aedificandi (non-construction). 

Il sert à préciser les droits et les obligations des propriétaires des parcelles du lotissement et à garantir la cohérence et la qualité de l'aménagement du territoire. Ce peut être aussi bien contraignant que simplifiant.

Si un propriétaire ne respecte pas les dispositions du cahier des charges de lotissement, il peut être passible de sanctions, comme des pénalités financières ou l'obligation de modifier les travaux pour se conformer aux règles du lotissement. 

Le cahier des charges de lotissement est donc un document juridique qui engage les propriétaires des parcelles et qui doit être pris en compte lors de l'achat ou de la construction sur un lotissement.

8/ Y'a-t-il des servitudes sur le terrain ?

Une servitude est un droit réel qui permet à une personne ou une entité de passer sur une propriété ou de la traverser, pour accéder à une autre propriété ou d'utiliser une partie de cette propriété pour une utilisation précise. 

Si vous avez une servitude sur votre terrain, vous pourrez donc voir des personnes extérieures à votre foyer passez sur cette zone.

Par exemple, une servitude de passage permet à un propriétaire de passer sur la propriété voisine pour accéder à la sienne, tandis qu'une servitude de vue permet à un propriétaire d'avoir une vue dégagée sur un paysage en empiétant sur la propriété voisine. 

Une servitude peut être imposée à un propriétaire contre son gré, ce qui peut être contraignant pour lui car elle limite son droit de propriété et peut l'empêcher d'utiliser librement sa propriété. 

De plus, la servitude peut entraîner des obligations pour le propriétaire, comme entretenir le passage ou payer une indemnité d'occupation.

9/ Plan de prévention des Risques et Inondations

Le plan de prévention des risques et inondations (PPRI) vise à évaluer et à prévenir les risques d'inondation dans une zone donnée. 

Il est élaboré par les autorités compétentes en aménagement du territoire, en collaboration avec les différents acteurs concernés (collectivités locales, services de l'État, riverains et associations de protection de l'environnement). 

Le PPRI définit les zones à risque d'inondation et les mesures de prévention qui doivent être mises en place pour protéger les personnes et les biens. 

Ces mesures peuvent inclure la réalisation de digues, de canaux d'évacuation ou de bassins de rétention, ou encore la réglementation des constructions dans les zones à risque. 

Le PPRI est un outil essentiel pour prévenir, sur votre terrain d’implantation, les inondations, séismes, éruptions volcaniques, mouvements de terrain (affaissements ou effondrements liés aux cavités souterraines ; éboulements, chutes de pierres et blocs ; glissements de terrain ; retrait-gonflement des sols argileux), avalanches incendies de forêt, cyclones, tempêtes.

Ce sera donc très important de regarder ces aspects qui sont parfois minimisés.

De la même manière, vous pouvez vous renseigner sur le Plan de Prévention des Risques Technologiques (PPRT) comportant les activités humaines risquées proches du terrain visé à l’achat, comme les risques industriels nouveaux et dues à une activité ancienne, de rupture de barrages, nucléaire, pollution des sols ou encore les risques liés au transport de matières dangereuses.

En vous connectant sur géorisques.gouv.fr, vous retrouverez toutes les informations des risques près de chez vous en entrant votre code postal.

10/ Périmètre ABF (Architectes Bâtiments de France)

Le périmètre ABF (aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine) est un territoire délimité par les autorités compétentes en matière d'urbanisme, où des règles spécifiques s'appliquent en matière de construction et d'aménagement. 

Cela peut par exemple concerner le territoire autour d’une église sur 500 mètres.

L'objectif du périmètre ABF est de préserver et de valoriser l'architecture et le patrimoine bâti de la zone, en limitant les modifications et les transformations qui pourraient altérer son caractère historique ou esthétique. 

Pour cette raison, le périmètre ABF peut être contraignant pour les propriétaires souhaitant construire ou rénover un bâtiment dans cette zone, car ils doivent se conformer à des règles plus strictes en matière d'implantation, de forme, de matériaux et d'aspect des constructions. 

Ils peuvent également être soumis à des autorisations d'urbanisme plus exigeantes et à des contrôles plus stricts pour s'assurer que les travaux respectent les dispositions du périmètre ABF, entraînant la plupart du temps, des délais plus long.

11/ Vérifier le taux de la taxe d'aménagement

Il est important de vérifier le taux de la taxe d'aménagement lors de la réalisation de travaux de construction ou d'aménagement sur une propriété, car cette taxe, généralement autour des 5 à 20%, peut avoir un impact significatif sur le coût global des travaux. 

La taxe d'aménagement est une taxe perçue par la commune ou l'intercommunalité où se situe la propriété, et qui a pour but de financer les infrastructures et les équipements publics liés à l'aménagement du territoire. 

Le taux de la taxe d'aménagement varie en fonction de l'importance des travaux et de la localisation de la propriété, et peut être consulté sur le site internet de la collectivité concernée. 

Il est important de vérifier le taux de la taxe d'aménagement pour évaluer le coût des travaux et intégrer cette dépense dans le budget prévu.

12/ Participation financière à l'assainissement collectif

La participation financière à l'assainissement collectif est une contribution obligatoire qui est demandée aux propriétaires d'une propriété raccordée à un réseau d'assainissement collectif. 

Elle a pour but de financer les travaux d'entretien, de modernisation et d'extension du réseau d'assainissement collectif, ainsi que les frais d'exploitation de la station d'épuration des eaux usées. 

La participation financière à l'assainissement collectif est généralement calculée en fonction de la surface de la propriété raccordée au réseau, de la situation géographique de la propriété et des tarifs en vigueur. 

Elle est perçue par la commune ou l'intercommunalité en charge de l'assainissement collectif, et est généralement répartie entre les propriétaires raccordés au réseau.

13/ Obligation de l’étude de sol avant construction

En France, la loi Elan impose depuis le mois d’août 2020, la réalisation d'une étude de sol G1. Elle doit être faite avant-vente d'un terrain constructible non bâti, par le vendeur, si le terrain est situé dans une zone moyennement à fortement exposée au phénomène de retrait-gonflement des argiles.

La réalisation de cette étude de sol obligatoire avant-travaux de construction, doit-être fournie au constructeur.

L'objectif de cette étude est de déterminer les caractéristiques du sol sur lequel sera construit le bâtiment, afin de s'assurer que le projet respecte les règles de construction et de sécurité en vigueur. 

L'étude de sol doit être réalisée par un géotechnicien qualifié et doit inclure une analyse des caractéristiques géologiques, géotechniques et hydrogéologiques du site. 

Elle doit également inclure une évaluation des risques potentiels liés au sol, tels que les risques d'inondation, de glissement de terrain ou de tassement. 

En fonction des résultats de l'étude de sol, il peut être nécessaire de mettre en place des mesures de protection ou de stabilisation pour garantir la sécurité et la durabilité du projet de construction.

Pour étude plus avancé, il faudrait demander du G2.