Construction ou rénovation ? 

Vous en êtes aux balbutiements de votre projet et vous n'avez peut-être même pas encore de projet d'ailleurs ? 

Et ! Il y a cette question qui tourne en boucle dans votre tête concernant votre futur projet : 

Vaut-il plus le coup d’aller sur de la rénovation ou de la construction ?

Cela tombe bien ! C'est justement une question à laquelle nous avons voulu répondre pour nous-mêmes et aussi pour des proches. On est très certainement tous concernés à un moment donné ! 

Alors, si vous aussi, vous vous posez cette question, que ce soit pour vous ou pour quelqu'un d'autre, cet article, vous est dédié.

Construction

Les avantages

Une grande liberté de personnalisation

L’avantage auquel on pense en premier sur la construction, c’est la possibilité du sur-mesure. Sauf si vous passez par un constructeur qui a déjà réglé toute la construction pour vous, la construction neuve offre l’opportunité de faire une maison qui vous ressemble.

C’est un grand atout que de concevoir et d’être décideur pour le lieu dans lequel vous allez vivre un certain nombre d’années.

Être acteur de la réalisation de sa maison, confère généralement beaucoup de fierté pour le Maître d’ouvrage. En général, c’est l’assurance de se sentir bien dans son lieu si aucun vice de construction.

Une idée que tout est possible 

La construction neuve a également l’attrait de la nouveauté. Cela peut être porteur de sens pour vous, comme celui d’écrire une nouvelle page de votre vie en partant de zéro. 

Le fait de prendre en main votre vie en donnant corps à la construction de votre cocon familial. 

Ce n’est pas la maison de famille que vous connaissez depuis toujours, ni celle d’autres personnes, un peu trop vieille à votre goût. Cela apporte donc de la légèreté à votre nouveau départ.

Tout est à faire et à faire selon vos goûts personnels. Vous pouvez apporter une touche de moderne, technologique, fonctionnelle et aussi, avec un confort agréable.

Certains vont faire le choix de la domotique par exemple.

Une mise en conformité dernier cri

L’atout incontestable de la construction, c’est que la maison sera construite selon les dernières normes environnementales. 

C’est une obligation à laquelle aucun constructeur ne peut se soustraire désormais et surtout étant donné le contexte. 

Ainsi, en achetant dans le neuf vous êtes certain de bénéficier d’un logement conforme à la Réglementation Environnementale 2020 (RE 2020). 

Votre logement pourra en particulier, obtenir le label BBC, voire Passiv’House. 

Si on peut s’interroger sur le bienfondé de cette règlementation, on s’aperçoit qu’elle est en réalité pleine de bon sens en matière de confort. 

En effet, cela représente un avantage considérable sur vos consommations énergétique et donc, sur votre résilience, dans ces temps d’affolement des coûts des énergies et de restrictions.

Avoir une maison conforme à la nouvelle réglementation, c’est en particulier : 

• S’assurer un bien meilleur confort et bien être 
• Diminuer ses consommations de chauffage et de rafraîchissement
• Avoir une très bonne qualité d’air

Vous aurez une meilleure isolation thermique et phonique, votre sécurité incendie sera à jour également

Economies à impact immédiat

Investir dans le neuf peut apporter un petit paquet d’économies si on se renseigne bien. Cependant, on s’aperçoit également que les dispositifs qui existent, sont généralement sous conditions. Il faut donc prendre le temps de regarder votre éligibilité.

Les frais de notaires

Si on compare avec l’achat en rénovation, les frais de notaires qui représentent 7 à 8 % du prix d’achat, sont réduits à 2 voire 3 % dans le neuf.

L’exonération de taxe foncière

Le fait de construire apporte aussi le bénéfice d’une exonération de taxe foncière pendant les 2 années après achèvement des travaux de construction. La date d’achèvement fait foi.

Attention, cette exonération n’est pas toujours intégrale. Il faudra donc vérifier ce détail important auprès de votre Mairie.

La réduction d’impôt 

La loi Pinel permet une réduction d’impôt par défiscalisation. Le montant maximum d’économie est environ de 63 000 euros. Attention, cette loi ne s’applique qu’aux investisseurs qui souhaitent louer un bien et qui doivent respecter des conditions pour cela.  

Cette réduction d’impôt n’est donc pas adaptée pour une personne qui souhaiterai investir pour habiter dans son bien propre.

La TVA réduite 

Si votre nouvelle résidence se situe en zone ANRU (Agence Nationale de Rénovation Urbaine) un taux de TVA réduit à 5,5 % ou 7 % du prix d'acquisition, peut s’appliquer, en lieu et place des traditionnels 20 %.

Les aides et subventions

Bon à savoir ! il existe de nombreuses aides et subventions pour faciliter l’accession immobilière.

Là aussi, il faudra éplucher les dispositifs existants, d’autant qu’il y a régulièrement des mises à jour. 

Dans la liste et parmi d’autres dispositifs, on retrouvera :

• le prêt à taux zéro ou « PTZ » et le prêt conventionné, que l’on pourra demander auprès des banques. 
• le prêt d'accession sociale, aussi appelé le « PAS » et qui peut être cumulable avec le PTZ et les APL. 
• Le prêt à l’accession d’Action Logement, cumulable avec le PTZ

Il est important de bien prendre le temps de se renseigner. 

Généralement, ces prêts représentent un pourcentage du montant total du prêt.

Economies sur la durée

Avec la nouvelle réglementation et la conscience environnementale qui touche le bâtiment, beaucoup d’efforts sont fait pour rendre l’habitat plus performant. 

Cela se ressent sur l’accélération du nombre de conceptions bioclimatiques de l’habitat, sur l’optimisation des entrées lumineuses dans les logements, ainsi que les optimisations énergétiques et de réduction des dépenses de chauffage et climatisation, la mise en place de chauffe-eau et circuits de chauffage solaire, l’utilisation de la géothermie, une isolation performante, entre autres.

Valorisation à la revente

L’intérêt d’investir dans la maison neuve aujourd’hui représente un placement indéniable quand on sait que la plupart des maisons en rénovation sont désormais considérés sous le prisme de « passoires énergétiques » ou « thermiques ». 

Il faut savoir que le gouvernement a décidé d’interdire à la location, dès le 1er janvier 2023, les logements qui entrent dans cette catégorie, considérés comme indécent et que lors des renouvellements de bails, les locataires présents pourront exiger de leurs propriétaires, de mettre le logement aux normes. 

Les biens les plus récents vont donc connaître un effet levier sur une valorisation positive supplémentaire. Elles seront donc plus chères à la revente.

Les inconvénients

Bien qu’on lui voit de nombreux avantages, comme toute chose la construction neuve a aussi son pendant.

Prix d’achat plus cher qu’une maison en rénovation

À comparer le prix d’achat à priori d’une maison neuve avec une maison en rénovation, il ne fait aucun doute qu’une maison neuve va, pour la plupart du temps et à bien comparable, coûter plus chère.

Etre patient pour les délais de livraison 

Les délais pour la livraison des matériaux et matériels peuvent être long, sans compter les éventuels retards. Il faudra ménager un peu notre patience.

De la même manière, il faudra être beaucoup plus patient qu’à l’achat d’une maison à rénover, pour emménager dans la maison.
Longueur des délais

Parfois, attendre que l’on puisse emménager dans un bien en construction peut s’avérer très long pour des personnes qui ont plusieurs prêts qui courent en même temps. 

Il peut arriver que certains acquéreurs soient dans l’obligation d’aller vivre chez des proches. C’est pourquoi, un projet de construction doit être particulièrement étudié financièrement.

Augmentations du prix de départ envisagé

S’il arrive sous certaines conditions, que l’on puisse bénéficier de la TVA à 5 %, attention, la plupart du temps, elle est plutôt sur les 20%, contre 6% en moyenne dans la rénovation.

Gestion des complications

Attention aux vices de construction et aux défauts de conformité. 

Ce n’est pas rare qu’il y en ait. Vous aurez un certain temps pour les dénoncer et pourrez, grâce aux assurances contractées, récupérer un montant permettant de rattraper le vice par d’autres travaux dans le meilleur des cas.

Si les complications peuvent apparaître du côté de la conception, il arrive également que cela touche les gens au plus prêt en raison des stress générés. On considère qu’environ 55% des couples qui achètent dans le neuf sont concernés par des disputes. Il faudra donc être particulièrement vigilant à poser une bonne communication dans le couple, pour se mettre d’accord sur les choix liés aux travaux.

Disponnibilité de plus en plus challengeante

Trouver à investir dans le neuf est de plus en plus difficile en raison des restrictions d'extension des zones à construire définies dans les PLU.

Se rajoute à cela le fait que si vous avez trouvé un terrain, parfois, l'agence qui le propose a un contrat avec un constructeur et peut vous l'imposer alors que vous auriez peut-être fait un autre choix.

Une autre tendance se dénote et à laquelle il faut savoir apporter un choix éclairé. C'est l'apparition de la disponnibilité de terrain à louer pour construire votre propre maison. A l'origine, l'idée prêchée est de pouvoir donner une meilleure accessibilité à l'achat de logement dans les zones tendues. Cela part du principe que vous pourrez revendre la maison mais que votre terrain ne vous appartiendra jamais. Aussi, vous serez dans l'obligation de vous soustraire à certaines obligations contractuelles et inhérante aux exigences du propriétaire du terrain, en plus d'apporter un loyer pour le terrain.

Rénovation

Les avantages

Des dispositions permettant de baisser les prix

Dans la rénovation, on peut plus facilement négocier le bien. Le levier de cette manœuvre se fera souvent en fonction du prix des travaux que l’on estime à faire pour la remise aux normes de l’habitat. 

On peut faire venir un expert afin demander son expertise et ainsi prendre une décision éclairée.

Dans la rénovation, la TVA pour les travaux tourne autour des 5,5% et 10 % quand cela concerne des travaux en lien avec la rénovation énergétique.

On s’aperçoit également que les prix au m2 sont moins cher que dans le neuf et il est également plus facilement négociable.

Il existe une quantité d’aides et subventions pour la rénovation. On peut bénéficier du PTZ, des aides de l’ANAH, des CEE, d’Action logement, etc. Ici aussi, il faudra se rapprocher des organismes compétents pour apporter l’information en raison de la volatilité de ces aides.

Des délais écourtés par rapport à la maison neuve

L’achat sur une habitation ancienne aura l’avantage d’être plus rapide que sur de la construction neuve.  

On peut l’observer sur :

• La rapidité de transaction 

Cela ne met que 3 mois environ et dans la condition qu’on ne soit pas sur une acquisition compliquée, entre la signature de la promesse ou du compromis de vente et celle de l’acte authentique.

• Le fait qu’elles sont déjà construites. 

Si la maison est « habitable », vous pouvez habiter directement dans le logement après remise des clés et ça, c’est rassurant ! 

Aussi vous aurez fait le choix d’envisager les travaux au fur et à mesure dans certains cas. 

Même si le mieux pour une mise aux normes efficace et pour une meilleure cohérence, c’est de tout faire en un seul tenant, cela amène une flexibilité incontestable.  

Si vous êtes pressé par le temps, vous aurez très envie de profiter de cet atout.

Un charme qui fait craquer

Si vous penchez pour la rénovation et les habitations dans l’ancien, c’est possiblement aussi parce que vous êtes attiré par leur cachet, leur charme et le caractère unique qu’elles peuvent avoir.

Et cette caractéristique les différencie beaucoup des habitations récentes, qui sont globalement plus carrées et standardisées dans leurs forme. Vous venez alors chercher « un certain caractère ».

Lifting et nouveauté dans l’ancien

La technologie et les nouveautés dans leur ensemble, sont tout à fait compatibles avec l’ancien, autant en équipements, que sur l’architecture d’intérieur et d’extérieur. 

Certaines alliances se révèlent absolument remarquables, comme intégrer des verrières dans une maison en pierre qui n’avait que des ouvertures restreintes.

Avec une remise aux normes électrique, on peut également installer toute la domitique voulue. 

Si certains souhaitent quelque chose de plus rustique, une alchimie intéressante entre l’ancien et le nouveau, est tout à fait possible.

Un bon point pour l’emprunte carbone

Au-delà de tous les avantages personnels que nous pouvons trouver individuellement à la rénovation, un autre sujet se pose : celui de l’emprunte carbone.

Si nous voulons limiter notre impact global, il est bon de savoir qu’investir dans la rénovation est aussi une très bonne chose en ce sens. 

En effet, la maison est déjà construite. Donc il est inutile de refaire du béton pour couler une dalle, ou d’importer de grosses quantités de matériaux et matériels qui viennent de l’autre bout du monde.

L’emprunte ne sera pas totalement nulle, car il s’agira encore de conduire à la restauration et l’équipement de votre maison, mais elle sera amoindrie. 

Une grosse partie de la dette carbone est donc évitée, d’autant plus qu’en apportant une rénovation performante en termes d’économie d’énergie, on agit aussi à la baisse sur l’emprunte émissive passée du logement concerné : Désormais, son bilan carbone viendra rejoindre un niveau acceptable.

Une qualification des spécialistes de plus en plus performantes qu’avant

De même, les spécialistes en rénovation énergétiques sont de plus en plus concernés et compétents sur les performances énergétiques des logements anciens. Ils sont à présent de plus en plus nombreux à pouvoir se rapprocher des labels « Passiv’house » en termes de savoir-faire.

Les inconvénients

Même si nous pouvons être tenté par la rénovation et que, si on tient compte de ce qu’il faudrait faire.

Des surprises sur le coût réel total

Même si apriori, l’ancien est moins cher que le neuf, ne faites pas parti de celles et ceux qui pensent que les coûts s’arrêtent superficiellement à l’achat de départ. 

Il est important de prendre en compte, quand vous êtes sur un tel projet, que la maison ayant du vécu, vous allez forcément avoir des réparations de ci de là à faire et que vous ne les aurez pas vu en deux visites que vous aurez faites avant de vous décider à l’achat.

Et même si vous envisagez des travaux complets, que ce soit dans l’ancien ou dans le neuf, il faudra toujours prévoir une petite marge budgétaire de dépassement sur des travaux que vous n’aviez pas envisagé au départ.

Parmi les surprises les plus courantes, on va retrouver les infiltrations d’air, l’humidité et moisissures, voire la condensation, quelques planches pourries cachées derrière un papier peint, de l’amiante ou parfois encore du plomb ! 

Il y a aussi tous ces travaux que nous voyons à faire et que nous ne savons pas estimer ! Soyez vigilant avec cela. Il est très facile de se leurrer et sous-évaluer inconsciemment ou volontairement le prix, comme pour un ravalement de façade par exemple.

Pour parer à cela et gagner en sérénité, invitez un expert à venir faire un tour avec vous dans la maison pour qu’il fasse une estimation avant que vous ne vous engagiez vraiment. Cela vous aidera à avoir une meilleure visibilité sur le coût réel et total de l’acquisition.

Le cas de fondations en mauvais état

Cela reste rare, mais il peut arriver que la rénovation devienne impossible si l'état de ses fondations se révèle mauvaise après étude. L’origine viendra très souvent de l’humidité.

Si aucune purification n’est possible alors, il faudra très certainement se résoudre à détruire l’existant pour reconstruire. 

Ceci implique alors plusieurs choses : de la déception, du retard sur le projet initial, des coûts supplémentaires et repenser totalement le projet de départ. 

Attention et pour apporter un peu de légèreté et de respiration à ce désagrément, vous pourrez toutefois aussi trouver un attrait à cette reconstruction. Voir la partie de l’article qui concerne la construction neuve.

Contraintes normatives

Parfois, le logement élu a été classé aux Bâtiments de France ou est soumis à des règles contraignantes inscrits sur le PLU. C’est très important de se renseigner sur celles-ci et de mesurer l’impact que cela peut avoir par la suite. Soit, vous êtes en accord et c’est parfait, soit ce n’est pas le cas, alors il faudra sans doute réorienter votre projet.

Et Finalement ?

Vous l’aurez compris, il n’y a pas de réponse toute faite sur le sujet du choix pour la maison neuve ou pour la rénovation. Bien qu’il faille dresser les avantages et inconvénients de chacun pour faire un choix éclairé, le reste sera de votre ressort personnel en fonction de vos propres sensibilités.